5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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