导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(h凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别ù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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